Уважаемые коллеги, помогите разобраться
Ситуация:Согласно Положению об учетной политике организации-продавца признание дохода от продажи имущества осуществляется в момент перехода права собственности на данное имущество к покупателю. Момент перехода права собственности определяется в соответствии с условиями заключенных договоров.
В декабре 2008 года заключен договор купли-продажи с юридическим лицом (далее – покупатель) на реализацию объектов недвижимого имущества, принадлежащего на праве собственности организации-продавцу.
Согласно условиям договора право собственности на объекты возникают у покупателя с момента подписания передаточного акта.
Акт приема-передачи подписан в декабре 2008 года и в этом же месяце в адрес покупателя выставлен счет-фактура.
Государственная регистрация права собственности на недвижимое имущество в органе Федеральной регистрационной службы осуществлена в феврале 2009 года.
В соответствии с Положением об учетной политике организации-продавца доходы и расходы в целях исчисления налога на прибыль признаются с применением метода начисления в соответствии со статьями 271 и 272 Налогового кодекса РФ.
Подскажите, в какой момент (момент подписания акта приема-передачи или момент регистрации покупателем права собственности в органах Федеральной регистрационной службы) следует отразить выручку от реализации недвижимого имущества в бухгалтерском и налоговом учете.
В декабре 2008 года заключен договор купли-продажи с юридическим лицом (далее – покупатель) на реализацию объектов недвижимого имущества, принадлежащего на праве собственности организации-продавцу.
Согласно условиям договора право собственности на объекты возникают у покупателя с момента подписания передаточного акта.
Акт приема-передачи подписан в декабре 2008 года и в этом же месяце в адрес покупателя выставлен счет-фактура.
Государственная регистрация права собственности на недвижимое имущество в органе Федеральной регистрационной службы осуществлена в феврале 2009 года.
В соответствии с Положением об учетной политике организации-продавца доходы и расходы в целях исчисления налога на прибыль признаются с применением метода начисления в соответствии со статьями 271 и 272 Налогового кодекса РФ.
Подскажите, в какой момент (момент подписания акта приема-передачи или момент регистрации покупателем права собственности в органах Федеральной регистрационной службы) следует отразить выручку от реализации недвижимого имущества в бухгалтерском и налоговом учете.
Comments
-
В силу ст. 271 НК РФ при методе начисления датой получения дохода для доходов от реализации признается дата реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав) независимо от фактического поступления денежных средств (иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав) в их оплату.
По данному вопросу есть три точки зрения.
Согласно некоторым письмам финансового ведомства обязанность по уплате налога на прибыль при продаже недвижимости, подлежащей государственной регистрации, у налогоплательщика - продавца имущества возникает с момента государственной регистрации перехода прав на указанное имущество. Эта точка зрения подтверждается судебной практикой. Аналогичного мнения придерживаются и авторы.
В соответствии с другой точкой зрения, выраженной в Письме Минфина России, у организации - продавца недвижимого имущества возникает обязанность уплачивать налог на прибыль со дня передачи объекта недвижимости покупателю по акту независимо от даты регистрации.
Также есть Письмо финансового ведомства, в котором говорится о том, что отражать доход организация - продавец недвижимого имущества должна с момента подписания акта и подачи документов на государственную регистрацию.
Подробнее см. документы
Позиция 1. Доходы признаются с момента государственной регистрации
Письмо Минфина России от 28.09.2006 N 07-05-06/241
Финансовое ведомство разъяснило, что доходы от продажи квартир признаются на дату государственной регистрации прав собственности покупателя на квартиру.
Письмо Минфина России от 26.10.2004 N 03-03-01-04/1/85
Финансовое ведомство разъясняет, что доход от продажи объекта основного средства признается на дату перехода права собственности на объект, то есть на дату регистрации права собственности покупателя на имущество.
Аналогичные выводы содержит:
Консультация эксперта, 2008
Статья: Когда надо платить налоги при отсрочке перехода права собственности ("Главная книга", 2007, спецвыпуск)
Статья: Продали недвижимость. Когда платить налог? ("Главбух". Приложение "Учет в торговле", 2006, N 4)
Статья: Что изменилось в учете и налогообложении на 26.07.2006 ("Главбух", 2006, N 15)
Статья: Продолжаются поиски даты для отражения выручки ("Учет. Налоги. Право", 2006, N 27)
Статья: Тяжкое бремя недвижимости ("Новая бухгалтерия", 2006, N 4)
Статья: Купля-продажа недвижимости: "полуответ" прибавил вопросов ("Новое в бухгалтерском учете и отчетности", 2006, N 3)
Постановление Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"
В п. 14 Постановления Пленума отмечается, что до государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
Аналогичные выводы содержит:
Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 05.09.2007 N Ф04-5962/2007(37734-А45-40) по делу N А45-18186/06-39/557
Постановление ФАС Центрального округа от 25.10.2005 N А64-1730/04-8
Постановление ФАС Поволжского округа от 22.07.2008 по делу N А65-26844/07
Суд указал, что доход от продажи объектов недвижимости признается на момент перехода права собственности на здание, т.е. на дату регистрации права собственности покупателя на здание.
Позиция 2. Доходы признаются с момента передачи объекта по акту
Письмо Минфина России от 26.10.2005 N 03-03-04/1/301
В Письме отмечается, что у организации - продавца недвижимого имущества возникает обязанность по уплате налога на прибыль организаций с момента передачи объекта недвижимости покупателю по акту (накладной) приемки-передачи основных средств независимо от даты государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Позиция 3. Доходы признаются с момента передачи объекта по акту и подачи документов на государственную регистрацию
Письмо Минфина России от 03.07.2006 N 03-03-04/1/554
Финансовое ведомство разъясняет, что у организации - продавца недвижимого имущества возникает обязанность по уплате налога на прибыль организаций с момента передачи объекта недвижимости покупателю по акту (накладной) приемки-передачи основных средств и подачи документов на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним независимо от даты государственной регистрации таких прав. -
В бухгалтерском учете:
Выручку от реализации объекта недвижимости отразите в составе прочих доходов в момент перехода к покупателю права собственности на основное средство (подп. «г» п. 12 ПБУ 9/99). То есть после того, как право собственности покупателя на приобретенный объект будет зарегистрировано (ст. 131 ГК РФ и ст. 4 Закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ).
Порядок учета расходов, связанных с реализацией недвижимого имущества, а именно его остаточной стоимости, законодательно не урегулирован. Согласно положениям ПБУ 10/99, расходы признаются в том отчетном периоде, в котором они имели место.
Позиция финансового ведомства по этому вопросу такова. При продаже недвижимости покупатель должен зарегистрировать свое право собственности на приобретенный объект (ст. 131 ГК РФ и ст. 4 Закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ). Только после этого организация-продавец будет признаваться потерявшей это право на реализуемое имущество. Значит, до тех пор, пока покупатель не зарегистрирует свое право собственности, владелец имущества не вправе списывать его с баланса. Объясняется это так.
Списание объекта со счета 01 «Выбытие основных средств» означает, что его остаточная стоимость признается расходом. А расходы от продажи основных средств нельзя признать до того момента, когда в учете будет отражена выручка от их реализации. Доход от реализации имущества возникает в момент перехода права собственности на него к новому владельцу (подп. «г» п. 12 ПБУ 9/99). Из этого следует, что организация может исключить стоимость проданного объекта недвижимости из состава основных средств (т. е. учесть его остаточную стоимость в составе прочих расходов) в тот момент, когда покупатель получит на этот объект свидетельство о регистрации права собственности.
Такая точка зрения отражена в письмах Минфина России от 26 декабря 2008 г. № 03-05-05-01/75 и от 6 сентября 2006 г. № 03-06-01-02/35. Финансовое ведомство рекомендует руководствоваться ими при расчете налога на имущество.
С.В. Разгулин заместитель директора департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России
В налоговом учете:
Последнее мнение Минфина:
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПИСЬМО от 15 октября 2009 г. N 03-03-06/4/87
1. В целях налогообложения прибыли согласно ст. 271 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) при методе начисления датой получения дохода для доходов от реализации признается дата реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав) независимо от фактического поступления денежных средств (иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав) в их оплату.
Реализацией товаров, работ или услуг организацией или индивидуальным предпринимателем признается соответственно передача на возмездной основе (в том числе обмен товарами, работами или услугами) права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, возмездное оказание услуг одним лицом другому лицу, а в случаях, предусмотренных Кодексом, передача права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, оказание услуг одним лицом другому лицу - на безвозмездной основе.
Согласно ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
В соответствии с п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.
В силу ст. 551 Гражданского кодекса договор купли-продажи недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, однако отсутствие таковой не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости.
Таким образом, у организации - продавца недвижимого имущества возникает обязанность по уплате налога на прибыль организаций с момента передачи объекта недвижимости покупателю по акту (накладной) приемки-передачи основных средств и подачи документов на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним в период применения общего режима налогообложения.
Поскольку момент подачи документов на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним не может предшествовать подписанию акта(накладной), то он и является определяющим - так думаю.
